Kira uyuşmazlıklarının büyük bölümü iki konuda toplanır: kira bedelinin ne kadar artırılacağı ve kiracının hangi durumlarda çıkarılabileceği. Türk Borçlar Kanunu konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıyı koruyan özel kurallar içerir. Bu yazı kira artışını, kira tespit davasını, tahliye sebeplerini ve bu davalarda kaçırılmaması gereken süreleri genel hatlarıyla anlatır.
Kira artışı: yasal sınır
Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural bir yıldan uzun süreli sözleşmelerde de uygulanır (TBK m.344/1).
Pratikte bunun anlamı şudur:
- Sözleşmede “her yıl %X artış” yazsa bile, bu oran TÜFE on iki aylık ortalama değişimini aşıyorsa aşan kısım geçersizdir.
- Uygulamada, yeni kira yılının başladığı aydan önceki aya ait on iki aylık ortalama değişim oranı esas alınır.
- Oran her ay TÜİK tarafından açıklanır. Güncel oran için TÜİK’in tüketici fiyat endeksi bültenine bakılmalıdır.
2022–2024 döneminde konut kiralarında uygulanan %25’lik geçici artış sınırı 2024 yılı ortasında sona erdi. Bugün uygulanan sınır, yukarıdaki TÜFE kuralıdır. Aylara göre oranlar için güncel kira artış oranları tablosuna, hesap için kira artış oranı hesaplama aracına bakılabilir.
Kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Özellikle kiranın geç ödenmesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kiraların muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir (TBK m.346).
Kira tespit davası
Kira tespit davası, yeni kira döneminde uygulanacak kira bedelinin mahkemece belirlenmesi için açılır. İki durumda gündeme gelir:
1. Taraflar artış konusunda anlaşmamışsa: Sözleşmede artış hükmü yoksa, kira bedeli bir önceki kira yılının TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranını geçmemek koşuluyla, kiralananın durumu göz önüne alınarak hâkim tarafından hakkaniyete göre belirlenir (TBK m.344/2).
2. Kira beş yılı doldurmuşsa: Taraflar anlaşmış olsun ya da olmasın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde ve sonraki her beş yılın sonunda yeni kira bedeli, TÜFE değişimi, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir (TBK m.344/3). Uygulamada piyasanın çok altında kalmış kiralar bu yolla güncellenir. Bilirkişi incelemesiyle emsal kiralar araştırılır.
Dava dilekçesinin nasıl yazılabileceği kira tespit davası dilekçesi örneği sayfasında gösterilmiştir.
Yabancı para üzerinden kararlaştırılan kiralarda, 1567 sayılı Kanun hükümleri saklı kalmak üzere, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz; aşırı ifa güçlüğüne ilişkin TBK m.138 saklıdır (TBK m.344/4).
Dava açma süresi ve kararın etkisi
Kira tespit davası her zaman açılabilir. Ancak belirlenen bedelin hangi tarihten itibaren uygulanacağı, davanın ne zaman açıldığına bağlıdır (TBK m.345):
- Dava, yeni kira döneminin başlangıcından en geç otuz gün önce açılırsa veya kiraya veren bu süre içinde kiracıya kiranın artırılacağını yazılı olarak bildirmiş ve davayı izleyen kira dönemi sonuna kadar açmışsa, belirlenen kira yeni dönemin başından itibaren geçerli olur.
- Sözleşmede yeni dönemde kiranın artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni dönemin sonuna kadar açılan davada belirlenen bedel de dönem başından itibaren geçerli olur.
- Bu koşullar yoksa, belirlenen bedel ancak bir sonraki kira döneminden itibaren uygulanır.
Bu nedenle kira tespiti düşünen kiraya verenin, dönem başlamadan önce yazılı bildirimde bulunması önemlidir.
Kiraya veren sözleşmeyi ne zaman sona erdirebilir?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmenin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmazsa sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzar. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez (TBK m.347).
Kiraya veren için başlıca yollar şunlardır:
On yıllık uzama süresinin dolması
On yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir (TBK m.347/1). Sözleşme süresi beş yıl ise, bu süreye on yıllık uzama eklenir.
Gereksinim (ihtiyaç) nedeniyle tahliye
Kiraya veren, kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir (TBK m.350/1). Gereksinimin gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekir; mahkeme bunu somut olarak araştırır.
Yeniden inşa ve esaslı onarım
Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise de dava açılabilir (TBK m.350/2). Deprem bölgesinde hasarlı binalar bakımından ayrıca depremde hasarlı bina ve kiracı hakları yazısına bakabilirsiniz.
Yeni malikin gereksinimi
Kiralananı sonradan satın alan kişi, kendisi veya yakınları için gereksinim varsa, edinme tarihinden itibaren bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, altı ay sonra açacağı davayla sözleşmeyi sona erdirebilir. Dilerse bu hakkı, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı davayla da kullanabilir (TBK m.351).
Kiracıdan kaynaklanan sebepler
- Yazılı tahliye taahhüdü: Kiracı, kiralananın tesliminden sonra belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa, kiraya veren bu tarihten itibaren bir ay içinde icraya başvurarak veya dava açarak sözleşmeyi sona erdirebilir (TBK m.352/1). Kira sözleşmesiyle aynı anda imzalatılan taahhütler, uygulamada geçerli kabul edilmemektedir.
- İki haklı ihtar: Kiracı, bir kira yılı içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa, kiraya veren kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde dava açabilir (TBK m.352/2).
- Aynı ilçede konut sahibi olmak: Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu varsa ve kiraya veren bunu sözleşme kurulurken bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden itibaren bir ay içinde dava açılabilir (TBK m.352/3).
- Kiranın ödenmemesi (temerrüt): Kiracı muaccel kira bedelini ödemezse, kiraya veren yazılı olarak süre verip bu sürede de ödenmezse sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında bu süre en az otuz gündür (TBK m.315). Bu bildirimin nasıl yazılabileceği kira ihtarnamesi örneğinde gösterilmiştir.
Bir aylık süreler ve uzatılması
Tahliye davalarının çoğunda dava açma süresi bir aydır ve bu süre kaçırılırsa dava o kira dönemi için açılamaz. Kiraya veren, dava açma süresi içinde dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirirse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır (TBK m.353).
Yeniden kiralama yasağı
Kiraya veren, gereksinim amacıyla boşaltılmasını sağladığı kiralananı haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılan taşınmazlarda eski kiracının yeni durumdaki taşınmazı kiralama konusunda öncelik hakkı vardır. Bu kurallara aykırı davranan kiraya veren, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat öder (TBK m.355).
Zorunlu arabuluculuk ve görevli mahkeme
Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin hükümler hariç olmak üzere, dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (6325 sayılı Kanun m.18/B). Arabulucuya başvurulmadan açılan dava usulden reddedilir.
Kira ilişkisinden doğan davalara, kira alacağı davaları da dâhil olmak üzere, dava değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesi bakar (HMK m.4/1-a). Kira tespit ve tahliye davaları da bu kapsamdadır.
Sık yapılan hatalar
- Bir aylık süreyi kaçırmak: Gereksinim, taahhüt ve iki haklı ihtar davalarında süre kesindir.
- Yazılı bildirim yapmamak: Kira tespitinde ve tahliye süresinin uzatılmasında yazılı bildirim belirleyicidir; sözlü bildirim ispat sorunu doğurur.
- Taahhüdü sözleşmeyle birlikte almak: Tahliye taahhüdünün, kiralananın tesliminden sonra serbest iradeyle verilmiş olması gerekir.
- Artış oranını sözleşmeye göre uygulamak: Sözleşmedeki oran yasal sınırı aşıyorsa aşan kısım geçersizdir.
Not: Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır. Kira uyuşmazlıklarında sözleşmenin türü, süresi, tarafların yazışmaları ve süreler sonucu doğrudan etkiler. Genel bilgi için Gayrimenkul ve Kira Hukuku çalışma alanı sayfasına bakabilirsiniz. Bu konuda bilgi almak için iletişim sayfasındaki bilgileri kullanabilirsiniz.