Önce binanın durumu belirleyicidir
Depremden sonra kira ilişkisinde hangi hükümlerin uygulanacağı, kiralanan yapının hâline göre değişir. Aşağıdaki tablo genel bir çerçeve sunar; somut durum her zaman ayrıca değerlendirilmelidir.
| Binanın durumu | Öne çıkan hükümler | Kısaca sonuç |
|---|---|---|
| Kullanılabilir, hasarsız veya az hasarlı | TBK m.324 | Kira bedeli ödenmeye devam eder |
| Onarılabilir hasar, kullanım kısmen etkileniyor | TBK m.305–308, m.318 | Ayıp hükümleri: onarım, bedelde indirim, zarar tazmini, gerekirse fesih |
| Tamamen kullanılamaz (yıkık, ağır hasarlı, boşaltma kararı) | TBK m.136, m.331; 7269 sayılı Kanun m.13 | İmkânsızlık, fesih ve iade hesaplaşması |
| Riskli yapı tespiti ve tahliye/yıkım | 6306 sayılı Kanun m.3, m.5, m.6 | İdari süreç; geçici konut veya kira yardımı yapılabilir |
Hasar tespit raporu ne anlama gelir?
7269 sayılı Kanun m.13’e göre afet bölgesinde fen kurulları, yapıları inceleyerek hasar tespit raporu düzenler. Arazinin tehlikeli durumu veya binanın hasarı nedeniyle yıktırılması ve boşaltılması gerekenler için ayrı bir rapor verilir ve bu binalar mülki amirce boşalttırılır.
Hasar görmüş fakat ıslahı mümkün olan binalarda ise fen kurullarının göstereceği şartlara göre tamir yapılıncaya kadar içine girilmesine ve oturulmasına izin verilmez. Böyle bir durumda kiralananın kullanıma elverişli olmadığı açıktır; kira hukuku bakımından ayıp veya imkânsızlık hükümleri gündeme gelir.
Hasar tespit raporlarına, mahallî ilan tarihinden itibaren otuz gün içinde itiraz edilebilir. Gayrimenkulü hasarsız tespit edilenler veya hasar tespiti hiç yapılmayanlar ise yargı yoluna gitmeden önce yine otuz gün içinde ilgili idareye başvurmak zorundadır (7269 sayılı Kanun m.13). Hasar raporu çoğu zaman maliki ilgilendirse de kiracı bakımından da önemli bir delildir.
Kiracının hakları
Kullanıma elverişli bir kiralanan. Kiraya veren, kiralananı sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Bu hüküm konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı aleyhine değiştirilemez (TBK m.301).
Ayıp hâlinde seçimlik haklar. Kiralanan sonradan ayıplı duruma gelirse kiracı, kiraya verenden ayıbın giderilmesini, kira bedelinden ayıpla orantılı indirim yapılmasını veya zararının giderilmesini isteyebilir; önemli ayıpta sözleşmeyi feshetme hakkı saklıdır (m.305). Kiracı ayıbın uygun sürede giderilmesini isteyebilir; bu sürede giderilmezse ayıbı kiraya veren hesabına gidertip bedelini kira bedelinden indirebilir (m.306). Kira bedelinde indirim, ayıbın kiraya veren tarafından öğrenilmesinden giderilmesine kadar geçen süre için istenebilir (m.307).
Ayıbın bildirilmesi. Kiracı, kendisinin gidermekle yükümlü olmadığı ayıpları kiraya verene gecikmeksizin bildirmelidir; aksi takdirde bundan doğan zarardan sorumlu olabilir (m.318). Bildirimin yazılı ve ispatlanabilir şekilde (örneğin noter aracılığıyla veya teslim kaydı bulunan yazı ile) yapılması, ileride tartışmayı azaltır.
Fesih. Ayıp, kiralananın öngörülen kullanıma elverişliliğini ortadan kaldırıyor veya önemli ölçüde engelliyorsa ve verilen sürede giderilmezse kiracı sözleşmeyi feshedebilir (m.306/2). Bunun yanında, taraflardan her biri kira ilişkisinin devamını çekilmez hâle getiren önemli sebepler varsa yasal fesih bildirim süresine uyarak sözleşmeyi feshedebilir; hâkim, olağanüstü feshin parasal sonuçlarını karara bağlar (m.331).
Kiralananın tamamen kullanılamaması. Bina yıkılmış veya yıkılması zorunlu hâle gelmişse borcun ifası borçlunun sorumlu tutulamayacağı bir sebeple imkânsızlaşmış olabilir. Bu durumda borç sona erer; karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerde taraflar aldıkları edimleri sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre geri verir (TBK m.136). Borçlu, imkânsızlaştığını alacaklıya gecikmeksizin bildirmezse bundan doğan zararlardan sorumlu olabilir.
Not: Kiracının kira bedelini kendiliğinden ödememesi, ev sahibine TBK m.315 uyarınca yazılı süre verip sözleşmeyi feshetme yolunu açabilir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında bu süre en az otuz gündür. Bu nedenle indirim veya fesih iradesinin ödemeyi kesmeden önce, yazılı ve açık biçimde bildirilmesi önem taşır.
Güvence (depozito) iadesi
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıdan alınan güvence üç aylık kira bedelini aşamaz. Para olarak verilmişse kiracı, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere parayı vadeli bir tasarruf hesabına yatırır. Banka güvenceyi ancak iki tarafın rızasıyla, icra takibinin kesinleşmesiyle veya kesinleşmiş mahkeme kararıyla geri verebilir. Kiraya veren, sözleşmenin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı dava açtığını veya takip başlattığını bankaya yazılı bildirmemişse banka, kiracının isteği üzerine güvenceyi iade etmekle yükümlüdür (TBK m.342).
Güvence kiraya verene elden teslim edilmişse iade talebi genel hükümlere göre yazılı ihtarla, gerekirse dava veya icra takibiyle ileri sürülür. Deprem nedeniyle sözleşmenin sona ermesi, kiracının güvence üzerindeki hakkını kendiliğinden ortadan kaldırmaz; ancak kiraya verenin varsa karşı alacakları (ödenmemiş kira gibi) güvence bakımından tartışma konusu olabilir.
Ev sahibinin hakları ve yükümlülükleri
Kira bedelini isteme. Kiralanan kullanıma elverişli bulundurulduğu sürece kiracı onu kullanmasa bile kira bedelini öder; kiraya verenin yapmaktan kurtulduğu giderler bedelden indirilir (TBK m.324). Kiralanan elverişli değilse bu hak kısıtlanır.
Ayıbı giderme ve sorumluluk. Kiraya veren, ayıbın giderilmesi talebiyle karşılaşabilir. Ayrıca kusuru olmadığını ispat etmedikçe kiralananın ayıplı olmasından doğan zararları kiracıya ödemekle yükümlüdür (m.308). Depremin kendisi kiraya verenin kusuru sayılmasa da yapının onarımına ilişkin ihmal veya yapı güvenliğine dair kusur iddiaları somut olayda bilirkişi incelemesiyle değerlendirilir.
Yeniden inşa ve imar nedeniyle sona erdirme. Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kullanımı imkânsızsa kiraya veren, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda; belirsiz süreli sözleşmelerde fesih dönemine ve bildirim sürelerine uyularak belirlenen tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sözleşmeyi sona erdirebilir (TBK m.350/2). Bu bir dava yoludur; kiraya veren kendiliğinden tahliye sağlayamaz.
Zorunlu deprem sigortası. Zorunlu deprem sigortası (DASK), binalarda depremin doğrudan neden olduğu maddi zararları teminat altına alır (6305 sayılı Kanun m.2). Poliçe bina bakımından düzenlendiğinden kiracının kendi eşyaları bu teminatın kapsamı dışında kalabilir; kiracının ayrıca bir sigortası olup olmadığı poliçesine bakılarak belirlenir.
6306 sayılı Kanun ile ilişkisi
Binanın riskli yapı olarak tespit edilmesi hâlinde 6306 sayılı Kanun devreye girer. Riskli yapı tespiti maliklerce veya idarece yaptırılır; tespite karşı on beş gün içinde itiraz edilebilir ve tespit tapuya beyan olarak işlenir (m.3). Riskli yapıların yıktırılması için maliklere doksan günden fazla olmamak üzere süre verilir (m.5/3).
Kiracılar bakımından önemli olan nokta şudur: Anlaşma ile tahliye edilen yapıların maliklerine, kiracılarına ve yapıda ikamet etmek şartıyla sınırlı ayni hak sahiplerine geçici konut veya işyeri tahsisi ya da kira yardımı yapılabilir (m.5/1). Anlaşma ile tahliye edilen, yıktırılan veya kamulaştırılan yapılarda en az bir yıldır kiracı olarak ikamet ettiği veya işyeri bulunduğu tespit edilenlere konut, işyeri, arsa, kredi veya konut sertifikası verilebilir (m.6/3). Bu hükümler yardım yapılmasına imkân tanır; kişinin yardımdan yararlanıp yararlanamayacağı ilgili kurumun uygulamasına ve güncel düzenlemelere bağlıdır.
Tahliyenin idari bir işlem olması, kiracı ile kiraya veren arasındaki hesaplaşmayı kendiliğinden ortadan kaldırmaz. Güvence, ödenmiş kira, ayıp nedeniyle indirim gibi konular TBK hükümlerine göre değerlendirilmeye devam eder. Binanın dönüşümüne ilişkin ayrıntılar için yerinde dönüşüm ve hak sahipliği yazısına bakabilirsiniz.
Kira bedelinin belirlenmesi ve artışı
Depremin ardından bölgedeki konut ve işyeri arzındaki değişimler kira bedellerini etkileyebilir. Ancak bu durum, kira artışı bakımından kanundaki sınırları ortadan kaldırmaz. Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir (m.344). Anlaşma yapılmamışsa kira bedeli, aynı üst sınırı geçmemek koşuluyla hâkim tarafından kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.
Kiralananın deprem nedeniyle ayıplı hâle gelmesi durumunda, kira bedelinden orantılı indirim isteme hakkı (m.307) bu genel kurallardan ayrı bir haktır ve birlikte değerlendirilir.
Uyuşmazlık hâlinde izlenecek yol
Kira ilişkisinden doğan davalarda sulh hukuk mahkemesi görevlidir (HMK m.4/1-a). Taşınmazın zilyetliğine ilişkin davalarda ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir (HMK m.12). Kahramanmaraş ve Malatya’daki kiralık konut ve işyerleri için bu, ilgili ilin ve ilçenin sulh hukuk mahkemesi demektir.
Ayrıca kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda (ilamsız icra yoluyla tahliye hariç) dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (6325 sayılı Kanun m.18/B).
Pratik kontrol listesi
- Hasar tespit raporunu, fotoğrafları ve yazışmaları saklayın.
- Ayıbı ve talebinizi kiraya verene yazılı olarak bildirin.
- Kira ödemelerine ilişkin tutumunuzu yazılı netleştirin; ödemeyi tek taraflı kesmenin riskini göz önünde bulundurun.
- Kira sözleşmesi, depozito dekontu ve ödeme belgelerini bir arada tutun.
- Anlaşarak ayrılacaksanız fesih, kira ve güvence konularını yazılı bir belgeye bağlayın.
- Resmî tebligatları (e-Devlet, muhtarlık ilanı, ilgili idare duyuruları) düzenli takip edin.
Not: Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır. Her kira ilişkisi ve her yapının hasar durumu farklıdır. Konuyla ilgili ayrıntılar için Deprem ve Kentsel Dönüşüm ve Gayrimenkul ve Kira Hukuku çalışma alanı sayfalarına bakabilirsiniz. Bu konuda bilgi almak için iletişim sayfasındaki bilgileri kullanabilirsiniz.