Neden bu kavramlar önemli?
6 Şubat 2023 tarihinde, Kahramanmaraş’ın Pazarcık ve Elbistan ilçeleri merkezli depremler Kahramanmaraş ve Malatya’nın da aralarında bulunduğu geniş bir bölgede büyük yıkıma yol açtı. Hasar gören ya da yıkılan yapıların malikleri ile bu yapılarda oturanlar için “hak sahipliği” ve “yerinde dönüşüm” kavramları sıkça duyulur. Bu iki kavram birbirinden farklı mevzuata ve farklı sonuçlara dayanır.
Bu yazıda, doğrulanabilen mevzuat çerçevesi anlatılmaktadır. Uygulama detayları, başvuru tarihleri ve destek koşulları zaman içinde değişebildiğinden ilgili kurumun güncel duyurularını takip etmek gerekir. Bu amaçla Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı, Kentsel Dönüşüm Başkanlığı, Afet ve Acil Durum Yönetimi Başkanlığı (AFAD), TOKİ ve valilik duyuruları esas alınmalıdır.
Hangi kanunlar uygulanır?
| Kanun | Konu | Özet |
|---|---|---|
| 7269 sayılı Kanun | Hasar tespiti ve hak sahipliği | Afet bölgelerinde hasar tespiti; yıkık veya ağır hasarlı yapı sahiplerine konut, işyeri ve ahır temini; borçlandırma |
| 7452 sayılı Kanun ek m.1 | Yerinde yeniden yapım | Orta hasar ve üzeri hasarlı yapıların yerinde yeniden yapımı, hibe ve yapım kredisi |
| 6306 sayılı Kanun | Riskli yapı ve riskli alan | Riskli yapı tespiti, tahliye ve yıkım, malikler arasında karar alma, Kentsel Dönüşüm Başkanlığı |
Somut durumda hangi mevzuatın uygulanacağı yapının hasar derecesine, bulunduğu alana ve idarenin işlemine göre belirlenir.
Hasar tespiti: sürecin başlangıcı
7269 sayılı Kanun m.13’e göre afet bölgesinde fen kurulları, arazi ve yapıları inceleyerek hasar tespit raporu düzenler. Hak sahipliği ve diğer destekler çoğunlukla bu rapora dayanır. Dolayısıyla raporun içeriğinin ve ilan tarihinin bilinmesi önemlidir.
- Hasar tespit raporlarına, mahallî ilan tarihinden itibaren otuz gün içinde itiraz edilebilir.
- Gayrimenkulleri kesin bir şekilde hasarsız olarak tespit edilenler veya hasar tespiti hiç yapılmayanlar, yargı yoluna gitmeden önce yine otuz gün içinde ilgili idareye başvurmak zorundadır.
Hasar derecesine (yıkık, ağır, orta, az hasarlı veya hasarsız) ilişkin bilgilere ilgili kurumların sorgulama hizmetleri ve il müdürlükleri üzerinden ulaşılabilir; güncel kanal için kurum duyurularına bakılmalıdır.
Hak sahipliği nedir?
Hak sahipliği, 7269 sayılı Kanun kapsamında devletin afetzedeye konut, işyeri veya ahır temin etmesine ya da kredi desteği sağlamasına dayanak oluşturan hukuki statüdür. 6 Şubat 2023 depremleri için kanuna geçici m.27 eklenmiştir.
Başvuru süreci (geçici m.27):
- Hak sahipliği başvurusuna ilişkin duyuru, mülki idare amirliğince ve AFAD’ın resmî internet sitesinde ilan edilir.
- Başvuru, ilan tarihinden itibaren iki ay içinde mülki idare amirliklerine, AFAD’ın belirlediği başvuru merkezlerine yazılı olarak veya e-Devlet üzerinden yapılabilir. AFAD gerektiğinde en fazla bir ay ek süre verebilir.
- Başvuru sonuçları mülki idare amirliğince, AFAD’ın internet sitesinde ve e-Devlet üzerinden ilan edilir. Bu ilanlar Tebligat Kanunu hükümlerine göre yapılmış tebligat yerine geçer.
- Hak sahibi kabul edilmeyenler on beş gün içinde itiraz edebilir.
Kimler kapsamdadır? Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı fen heyetlerince yıkık veya ağır hasarlı olarak tespit edilen konut, işyeri ve ahır sahibi afetzedeler, kanun gereğince hak sahibi olmak ve borçlandırmaları yapılmak kaydıyla yapılacak konut, işyeri ve ahır inşası ya da kredi desteğinden yararlanabilir. Orta hasarlı olarak tespit edilen ve güçlendirilmesi fen ve sanat kurallarına göre elverişli olmadığı için yıktırılan yapılar bakımından da ağır hasarlı yapılara ilişkin hükümler uygulanır.
7269 sayılı Kanun m.29’daki bazı kısıtlamalar (örneğin kendi arsası olmayan yere ruhsatsız yapılan yapılar ve zorunlu deprem sigortasına ilişkin hüküm) bu bölge için geçici m.27 ile uygulanmaz kılınmıştır. Buna karşılık, kanunun genel hükümlerinde yer alan diğer kısıtlamalar (örneğin aynı yerde kendisine veya eşine ait hasarsız başka bir müstakil bina veya daire bulunan ailelere kredi verilememesi ve tüzel kişilere ait yapılara yardım yapılmaması) bakımından durumun ayrıca değerlendirilmesi gerekir.
Not: Hak sahipliği “bedelsiz konut” anlamına gelmez. Kanun, hak sahibi olmak ve borçlandırmaların yapılması şartını aramaktadır. Borçlandırmanın usul ve esasları ile uygulanan indirim veya kolaylıklar, ilgili düzenlemeler ve kurum duyurularına göre değişebilir. Örneğin 7452 sayılı Kanunun geçici m.2’si, belirli projelerde üretilen konut ve iş yerleri için borçlandırma bedelinin belirli bir tarihe kadar peşin ödenmesi hâlinde indirim uygulanmasını öngörmektedir; tarih, oran ve kapsam için güncel metin ve kurum duyuruları esas alınmalıdır.
Yerinde dönüşüm (yerinde yeniden yapım) nasıl işler?
6 Şubat 2023 depremlerinden etkilenen yerlerde 7269 sayılı Kanun kapsamında orta hasar ve üzeri hasarlı olarak tespit edilen yapıların yerinde yeniden yapımı 7452 sayılı Kanun ek m.1’de düzenlenmiştir. Temel özellikler şunlardır:
- Salt çoğunlukla karar: Yeni uygulama için gereken işlemler (tevhit, ifraz, ruhsat, kat mülkiyeti gibi) ve normalde tüm maliklerin muvafakatini gerektiren işlemler, hisseleri oranında maliklerin salt çoğunluğunun kararıyla yapılır.
- Eski inşaat sözleşmeleri: Parselde daha önce imzalanmış inşaat yapımına ilişkin sözleşmeler, hisseleri oranında salt çoğunluğun kararına dayanılarak ruhsat vermeye yetkili idarece feshedilebilir. Feshedilen sözleşmelerden doğan anlaşmazlıklar malikler ile müteahhitler arasında özel hukuk hükümlerine göre çözülür.
- Kat mülkiyeti: Daha önce kurulmuş kat irtifakı veya kat mülkiyeti resen terkin edilerek malikler adına payları oranında tescil edilir.
- Değerleme: Maliklere ait taşınmazların önceki vasfına göre değeri ile inşa edilecek yeni yapıların değeri, lisanslı değerleme kuruluşlarına tespit ettirilir; yeni yapıdaki bağımsız bölümlerin paylaşımı bu değerler gözetilerek yapılır.
- Anlaşma sağlanamayan malikler: Anlaşma sağlanamayan ve kendisine ulaşılamayan maliklerin hisseleri, ruhsat vermeye yetkili idarenin talebi üzerine, yapım tamamlanıp malikleri adına tescil edilinceye kadar geçici olarak Hazine adına tescil edilir.
- Tebligat: Maliklere tebligat, e-Devlet Kapısı üzerinden bildirim ve ilgili muhtarlıkta on beş gün süreyle ilan yoluyla yapılır; bu tebligatlar Tebligat Kanunu’na göre yapılmış tebligat yerine geçer.
- Hibe ve yapım kredisi: Yeni yapıların bulunduğu parsellerin maliki olan gerçek veya tüzel kişilere hibe, maliklerce talep edilmesi hâlinde yapım kredisi verilir. Usul ve esaslar Cumhurbaşkanı kararıyla belirlenir. Maliklere bir konut ve bir işyeri için hibe verilir. Ancak 7269 sayılı Kanun kapsamında hak sahibi olanlara bu hibe ve kredi verilmez.
- Müteahhit gecikmesi: Ruhsat alınmasına rağmen müteahhitten kaynaklanan sebeplerle bir yıl içinde yapım işine başlanmamışsa veya yapım işi durdurulup en az altı aydır yeterli ekip ve ekipmanla devam edilmiyorsa, sözleşmelerin feshi için maliklerin salt çoğunluğu karar alabilir.
Hazine adına geçici olarak tescil edilen hisselere düşen bağımsız bölümü kabul eden malikler bakımından, yapım maliyetinden hibe tutarı düşüldükten sonra kalan tutar için borçlandırma öngörülmektedir. Mevcut kanun metnine göre bu borç TÜFE oranında güncellenir ve 84 ay vadeyle ödenir; ancak bu hükümler değişikliğe konu olabildiğinden güncel metin kontrol edilmelidir.
6306 sayılı Kanun kapsamında dönüşüm
Yapı riskli yapı olarak tespit edilmişse veya riskli alan ilan edilmiş bir bölgedeyse 6306 sayılı Kanun uygulanır. Bu kanun bakımından öne çıkan hususlar şunlardır:
- Riskli yapı tespiti: Yapı malikleri veya kanuni temsilcileri tarafından, lisanslı kuruluşlara yaptırılır; idare de resen tespit yapabilir. Tespite karşı on beş gün içinde itiraz edilebilir ve riskli yapılar tapu kütüğünün beyanlar hanesine işlenir (m.3).
- Tahliye ve yıkım: Riskli yapıların yıktırılması için maliklere doksan günden fazla olmamak üzere süre verilir (m.5/3). Anlaşma ile tahliye edilen yapıların maliklerine, kiracılarına ve yapıda ikamet etmek şartıyla sınırlı ayni hak sahiplerine geçici konut veya işyeri tahsisi ya da kira yardımı yapılabilir (m.5/1).
- Malikler arasında karar: Yapılar yıkılmadan önce parsellerin tevhidine, yeniden bina yaptırılmasına, kat karşılığı gibi usullerle yeniden değerlendirilmesine, hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile karar verilir (m.6/1).
- Karara katılmayanlar: Karara katılmayanların arsa payları, rayiç değeri tespit ettirilerek anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır; satış yapılamazsa kanundaki usule göre devam edilir (m.6/1).
- Dava hakkı: Kanun uyarınca tesis edilen idari işlemlere karşı tebliğ tarihinden itibaren otuz gün içinde İdari Yargılama Usulü Kanunu uyarınca dava açılabilir (m.6/9). Yetkili idare mahkemesi, kural olarak dava konusu işlemi yapan idari merciin bulunduğu yerdeki idare mahkemesidir (İYUK m.32).
Önemli süreler bir arada
| İşlem | Süre | Dayanak |
|---|---|---|
| Hasar tespit raporuna itiraz | Mahallî ilan tarihinden itibaren 30 gün | 7269 sayılı Kanun m.13 |
| Hak sahipliği başvurusu | İlandan itibaren 2 ay (en fazla 1 ay ek süre) | 7269 sayılı Kanun geçici m.27 |
| Hak sahibi kabul edilmemeye itiraz | 15 gün | 7269 sayılı Kanun geçici m.27 |
| Riskli yapı tespitine itiraz | 15 gün | 6306 sayılı Kanun m.3 |
| Riskli yapının yıktırılması | En fazla 90 gün süre verilir | 6306 sayılı Kanun m.5/3 |
| 6306 kapsamındaki işlemlere karşı dava | Tebliğ tarihinden itibaren 30 gün | 6306 sayılı Kanun m.6/9 |
Bu sürelerin başlangıcı çoğu zaman muhtarlıkta yapılan ilanın son günü veya e-Devlet bildirimi gibi tebliğ yerine geçen işlemlere bağlıdır. Bu nedenle e-Devlet bildirimlerinin ve muhtarlık ilanlarının düzenli takip edilmesi önem taşır.
Başvuru öncesi hazırlık
- Tapu kaydı, hasar tespit raporu veya yazışmaları ve kimlik belgeleri bir arada tutulmalıdır.
- Tapuda kayıtlı malik hayatını kaybetmişse mirasçıların durumunu gösteren mirasçılık belgesi önem taşıyabilir.
- Daha önce kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanmışsa sözleşme ve ödeme belgeleri saklanmalıdır.
- Kiracılar bakımından hakların kapsamı için depremde hasarlı bina ve kiracı hakları yazısına bakılabilir.
- Kahramanmaraş ve Malatya’daki ilçe ve mahalle düzeyindeki duyurular için valilik, kaymakamlık ve muhtarlık ilanları takip edilmelidir.
Not: Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; mevzuat ve uygulama sık değişebilir. Konuyla ilgili ayrıntılar için Deprem ve Kentsel Dönüşüm çalışma alanı sayfasına bakabilirsiniz. Bu konuda bilgi almak için iletişim sayfasındaki bilgileri kullanabilirsiniz.