Gayrimenkul ve kira hukukunun kapsamı
Bu alan, taşınmazların mülkiyeti, kullanımı ve devrine ilişkin uyuşmazlıklarla kira ilişkisini kapsar. Sık karşılaşılan konular şunlardır:
- Kira bedelinin belirlenmesi: Kira artışı ve kira tespit davaları (Türk Borçlar Kanunu m.344-345).
- Tahliye: İhtiyaç, yeniden inşa, tahliye taahhüdü ve kira borcunun ödenmemesi nedenleriyle tahliye (m.315, 350, 352).
- Kira alacağı: Ödenmeyen kira bedelinin icra takibi veya dava yoluyla tahsili.
- Tapu iptali ve tescil: Yolsuz tescilin düzeltilmesi, muvazaa ve satış vaadi sözleşmelerinden doğan uyuşmazlıklar (TMK m.1025).
- Ortaklığın giderilmesi: Paylı mülkiyetin sona erdirilmesi (TMK m.698).
- Kat mülkiyeti: Kat malikleri kurulu kararlarının iptali ve yönetim uyuşmazlıkları (634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu).
- Taşınmaz devri: Satış ve satış vaadi sözleşmelerinin resmî şekle uygun yapılması (TBK m.237).
Deprem nedeniyle hasar gören yapılar ve kentsel dönüşüm kaynaklı uyuşmazlıklar için Deprem ve Kentsel Dönüşüm sayfasına bakılabilir.
Kira bedelinin belirlenmesi: temel kurallar
Yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Taraflar bu konuda anlaşma yapmamışsa kira bedeli, aynı oranı geçmemek üzere hâkim tarafından kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir (TBK m.344).
Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda hâkim, yeni kira yılında uygulanacak bedeli endeks değişim oranını, kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini birlikte gözeterek belirler. Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa, ilgili özel kanun hükümleri saklı kalmak üzere, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz.
Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir; ancak mahkemece belirlenen bedelin yeni dönemin başından itibaren geçerli olması için dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önce açılmalı veya kiraya veren bu süre içinde artış konusunda yazılı bildirimde bulunmalıdır (m.345). Bu nedenle sözleşme tarihi, kira yılı başlangıcı ve bildirim tarihleri ayrıca not edilmelidir.
Süreç adım adım
- Belgelerin ve tarihlerin tespiti. Kira sözleşmesi, ihtarlar, ödeme kayıtları, tapu kaydı ve varsa yönetim planı bir araya getirilir. Sürelerin başlangıcı için tebliğ ve fesih tarihleri belirlenir.
- İhtar veya bildirim. Kira borcu ödenmediğinde kiracıya yazılı süre verilir; bu süre konut ve çatılı işyerlerinde en az otuz gündür (TBK m.315). Kira artışı için sözleşmeye ve yasal sınıra uygun yazılı bildirim yapılır.
- Arabulucuya başvuru. Kira, ortaklığın giderilmesi, kat mülkiyeti ve komşu hakkı uyuşmazlıklarında dava şartı olarak arabuluculuk uygulanır (6325 sayılı Kanun m.18/B). Başvuru, uyuşmazlığın konusuna göre yetkili mahkemenin bulunduğu yerdeki arabuluculuk bürosuna yapılır.
- Dava veya icra takibi. Arabuluculukta anlaşma sağlanamazsa son tutanakla dava açılır. Kira alacağı ve tahliye için ayrıca ilamsız icra yolu (İcra ve İflas Kanunu m.269 ve devamı) kullanılabilir.
- Yargılama. Keşif, bilirkişi raporu ve tapu kayıtları çoğu dosyada belirleyicidir. Kira tespitinde emsal kira bedelleri ve kiralananın durumu incelenir.
- Karar, kanun yolları ve infaz. Karara karşı istinaf, kanunda öngörülen hâllerde temyiz yolu açıktır. Tahliye ve tescil kararları icra veya tapu müdürlüğü aracılığıyla uygulanır.
Süreler ve zamanaşımı
| Konu | Süre | Dayanak |
|---|---|---|
| Kira bedeli artışı | Önceki kira yılındaki TÜFE oniki aylık ortalama değişim oranı ile sınırlı | TBK m.344 |
| Kira bedelinin belirlenmesi davası | Her zaman açılabilir; etkisi için yeni dönem başlangıcından en geç 30 gün önce dava veya yazılı bildirim gerekir | TBK m.345 |
| Konut ve çatılı işyerinde sözleşmenin uzaması | Kiracı, sürenin bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunmazsa sözleşme aynı koşullarla 1 yıl uzar | TBK m.347 |
| İhtiyaç nedeniyle tahliye davası | Belirli süreli sözleşmede sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmede fesih döneminden başlayarak 1 ay içinde | TBK m.350 |
| Tahliye taahhüdü ve iki haklı ihtar | Taahhüt edilen tarihten veya ilgili kira yılının bitiminden başlayarak 1 ay içinde | TBK m.352 |
| Kira bedeli ve diğer dönemsel edimler | 5 yıl zamanaşımı | TBK m.147 |
| Genel zamanaşımı | 10 yıl | TBK m.146 |
| Kat malikleri kurulu kararının iptali | Karar tarihinden (katılmayan için öğrenmeden) itibaren 1 ay; her hâlde karar tarihinden 6 ay | KMK m.33 |
Kira davalarında bir aylık süreler hak düşürücü niteliktedir; süre geçtikten sonra dava hakkı sona erebilir. Arabulucuya başvurulması ile son tutanağın düzenlenmesi arasındaki sürede zamanaşımı durur ve hak düşürücü süre işlemez (6325 sayılı Kanun m.18/A-15).
Gerekli belgeler
- Yazılı kira sözleşmesi, tahliye taahhüdü, ihtarname ve tebligat evrakı
- Kira ödemelerine ilişkin banka dekontları
- Güncel tapu kaydı (e-Devlet veya Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü üzerinden), varsa tapudaki şerhler
- Kat irtifakı ve kat mülkiyeti belgeleri, yönetim planı, kat malikleri kurulu karar defteri
- İmar durumu ve yapı kullanma izin belgesi
- Hasar veya ayıp fotoğrafları, tespit tutanakları
- Emsal kira bedellerine ilişkin bilgi ve belgeler
- Kimlik bilgileri ve vekâletname
Görevli ve yetkili mahkeme
Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklara ve ortaklığın giderilmesi davalarına sulh hukuk mahkemeleri bakar (HMK m.4). Tapu iptali ve tescil gibi malvarlığı davalarında kural olarak asliye hukuk mahkemesi görevlidir (HMK m.2). Kat malikleri kurulu kararlarının iptali davası anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesinde açılır (KMK m.33).
Yetki bakımından taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin davalarla taşınmazın zilyetliğine veya alıkoyma hakkına ilişkin davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir (HMK m.12). Sözleşmeden doğan davalar ayrıca ifa yeri mahkemesinde de açılabilir (m.10). Dolayısıyla Kahramanmaraş’taki bir taşınmaz için genel olarak Kahramanmaraş adliyesi, Malatya’daki bir taşınmaz için Malatya adliyesi; Elbistan, Afşin, Darende veya Doğanşehir gibi ilçelerdeki taşınmazlar için ise taşınmazın bağlı olduğu yargı çevresi esas alınır. Hangi adliyenin yetkili olduğu, davanın açılacağı tarihte tapu kaydına göre doğrulanmalıdır.
Sık yapılan hatalar
- Arabulucuya başvurmadan dava açmak. Kira, ortaklığın giderilmesi ve kat mülkiyeti davalarında dava şartı eksikliği nedeniyle dava usulden reddedilebilir.
- Bir aylık dava süresini kaçırmak. İhtiyaç, yeniden inşa, tahliye taahhüdü ve iki haklı ihtar nedenli davalarda süre kesindir.
- İhtar şartlarına uymamak. Kira borcu için yazılı bildirim ve yasal süre verilmeden yapılan fesih sonuçsuz kalabilir.
- Kira artışını yasal sınırın üzerinde belirlemek. Sözleşmedeki artış kaydı, TBK m.344’teki sınırı aşamaz.
- Tapu kaydını incelemeden işlem yapmak. Takyidat, haciz ve şerhler satın alma ve satış vaadi kararlarını etkiler; taşınmaz satışı ve satış vaadi resmî şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz (TBK m.237).
- Paylı mülkiyette paydaş rızasını belgelememek. Kullanım ve yönetim konusundaki anlaşmalar yazılı hâle getirilmezse sonradan ispat zorlaşır.
- Deprem sonrası hasarlı binalarda kira ilişkisini yazılı bildirimle yönetmemek. Bu konuda depremde hasarlı bina ve kiracı hakları rehberi incelenebilir.
İlgili bağlantılar
- Deprem ve Kentsel Dönüşüm
- Miras Hukuku: mirasçıların taşınmazlardaki payları ve ortaklığın giderilmesi
- İcra ve İflas Hukuku: kira alacağının takibi
- Güncel kira artış oranları
- Yasal faiz hesaplama aracı
- Kahramanmaraş ve Malatya sayfaları
Bu konuda bilgi almak için iletişim sayfasındaki bilgileri kullanabilirsiniz.